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quinta-feira, 10 de abril de 2014

ERRO SUBSTANCIAL ANULA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

A proposta, um negócio jurídico unilateral, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, dentre eles a declaração de vontade. 
Ocorre que, no caso, a declaração de vontade do proponente (proprietário do imóvel) encontra-se viciada pelo erro substancial, que culmina na anulação do negócio jurídico.

APELAÇAO CÍVEL N.º 897.566-4, VARA CÍVEL E ANEXOS DA COMARCA DE IVAIPORA APELANTE I : FRANCISCO AURÉLIO MENDONÇA APELANTES II: GUILHERME SOETHE E OUTRO APELADOS : OS MESMOS RELATOR : DES.ª IVANISE MARIA TRATZ MARTINS REVISOR : JUIZ SUBSTITUTO BENJAMIM ACÁCIO DE MOURA E COSTA (EM SUBSTITUIÇAO AO DES. RAFAEL AUGUSTO CASSETARI) 
PROCESSUAL CIVIL. AÇAO DECLARATÓRIA. APELAÇAO CÍVEL I: MAJORAÇAO DA VERBA HONORÁRIA FIXADA NA SENTENÇA. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DOS PARÂMETROS PREVISTOS NO ART. 20 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. APELAÇAO CÍVEL II: PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESENÇA DE VÍCIO NA VONTADE CAPAZ DE ANULAR O NEGÓCIO JURÍDICO. ERRO SUBSTANCIAL (ART. 138CC). VALOR DO IMÓVEL CONSTANTE NA PROPOSTA 100 VEZES MENOR DO QUE O VALOR...
REAL DO IMÓVEL. MITIGAÇAO DO EFEITO VINCULATÓRIO DA PROPOSTA. RECURSO CONHECIDO E NAO PROVIDO.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 897.566-4, da Vara Cível e Anexos de Ivaiporã, em que são Apelante I FRANCISCO AURÉLIO MENDONÇA, Apelantes II GUILHERME SOETHE E OUTRO, sendo Apelados os mesmos.
I RELATÓRIO
Tratam-se de Apelações Cível interpostas contra sentença que julgou Ação Declaratória n.º 521/200, ajuizada por Francisco Aurélio e Outro em face de Guilherme Soethe e Outros.
Alegaram os Autores em sua peça inicial que são proprietário de imóvel rural, objeto de contrato de arrendamento rural firmado com os Réus. Afirmaram que pretendiam a venda do imóvel arrendado e, nos termos do art. 
92 da Lei 4504/64, notificaram os Réus de sua intenção.
Aduziram que na notificação enviada aos Réus houve erro de digitação, tendo constado o valor do imóvel como sendo de 1.200 sacas de soja ao invés de 1.200 sacas de soja por alqueire paulista, culminando num preço de venda equivalente a 1/100 do real valor do imóvel.
Sustentaram que os Réus, atuando de má-fé, notificaram os Autores de seu interesse na aquisição do imóvel o que levou ao conhecimento dos Autores o erro de preço constante na proposta, tendo sido elaborada nova notificação com o preço correto.
Requereram, sob estes fundamentos, a declaração de inexistência de relação de compra e venda tendo por objeto o imóvel no valor de 1.200 sacas de soja.
Os réus apresentaram contestação às fls. 44-51, a qual foi devidamente impugnada pelos Autores às fls. 66-68.
Através da sentença de fls. 70-74, o magistrado singular julgou procedente os pedidos iniciais, declarando a inexistência de relação jurídica de compra e venda entre as partes com objeto do imóvel rural descrito na inicial. Condenou os Réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no valor de R$ 1.000,00.
Irresignados, os Autores interpuseram o presente recurso de apelação (fls. 79-84) no qual alegam, em síntese, a necessidade de majoração da verba honorária. Contrarrazões às fls. 113 e seguintes.
Também irresignados, os Réus interpuseram recurso de apelação (fls. 88-94) no qual alegaram, em síntese, que os Autores manifestaram livremente a sua vontade em vender o imóvel nos termos pactuado; que nos termos da legislação civil a proposta de acordo obriga o proponente. Contrarrazões às fls. 99 e seguintes.
É o relatório.
II VOTO E SUA FUNDAMENTAÇAO
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos inerentes à espécie, impõe-se o conhecimento dos recursos.
As alegações dos Apelantes II visam, em suma, desconstituir a sentença monocrática e afirmar a proposta de compra e venda realizada pelos Apelados de imóvel de sua propriedade.
Em que se pesem as alegações dos Apelantes II, seu apelo não merece provimento.
Para a solução do litígio proposto a esta Corte Recursal, faz-se necessária uma análise dos institutos da proposta e do erro, para que seja possível concluir se a primeira proposta enviada pelos proprietários do imóvel (ora Apelados) os vinculou e estabeleceu uma relação de compra e venda nos termos então pactuados (1.200 sacas de soja pelo imóvel).
O artigo 
427 do Código Civil dispõe sobre o instituto da proposta de contrato e aborda a sua característica de vinculação, in verbis:
Art. 427. "A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstancias do caso".
Sobre este negócio jurídico, os ensinamentos de Sílvio de Salvo Venosa:
"A oferta ou proposta, também denominada policitação, é a primeira fase efetiva do contrato, disciplinada na lei. Na proposta, existe uma declaração de vontade pela qual uma pessoa (o proponente) propõe a outra (o oblato) os termos para a conclusão de um contrato. Para que este se aperfeiçoe, basta que o oblato a aceite. Serpa Lopes (1964, v.3, p. 86) conclui que a oferta é uma declaração unilateral do proponente, receptícia, e que deve conter, em principio, os elementos essenciais do negócio jurídico.
A proposta deve ser clara e objetiva, descrevendo os pontos principais do contrato. Nesse aspecto, apresenta-se, portanto, de forma diversa das negociações preliminares. A proposta vincula a vontade do proponente, que somente ficará liberada com a negativa do oblato ou o decurso do prazo estipulado na oferta (ou pela caducidade, em razão da natureza da proposta). A esse respeito é expresso o artigo sob comento"1.
É de se observar, portanto, que a proposta é um negócio jurídico unilateral e, desta forma, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, dentre eles a declaração de vontade.
Ocorre que, no caso dos autos, a declaração de vontade do proponente (proprietário do imóvel, Apelados) encontra-se viciada pelo erro susbtancial, que culmina na anulação do negócio jurídico.
O instituto do erro substancial encontra previsão legal no artigo 
138 do Código Civil, que assim dispõe:
Art. 138. "São anuláveis os negócios jurídicos quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligencia normal, em face das circunstancias do negócio".
Sobre o tema, as lições de Carlos Roberto Gonçalves, que ensina que o erro capaz de anular o negócio jurídico deve ser susbtancial, escusável e real:
"Não é qualquer espécie de erro que torna anulável o negócio jurídico. Para tanto, segundo a doutrina tradicional, deve ser substancial, escusável e real. A escusabilidade do erro, no entanto, tem sido hodiernamente substituída pelo princípio da cognoscibilidade.
Erro substancial ou essencial é o que recai sobre circunstancias e aspectos relevantes do negócio. Há de ser a causa determinante, ou seja, se conhecida a realidade o negócio não seria celebrado.
(...) Erro escusável é o erro justificável, desculpável, exatamente o contrário de erro grosseiro ou inescusável, de erro decorrente do não emprego da diligencia ordinária.
(...) Ao considerar anulável o erro `que poderia ser percebido por pessoa de diligencia normal, em face das circunstancias do negócio', o novo diploma explicitou a necessidade de que o erro seja escusável, adotando o padrão abstrato, o do homem médio (homo medius), para a aferição de escusabilidade.
(...) O erro, para invalidar o negócio, deve ser também real, isto é, efetivo, causador de prejuízo concreto para o interessado.
Não basta, pois, ser substancial e cognoscível. Deve ainda ser real, isto é, tangível, palpável, importando efetivo prejuízo para o interessado (non fateur qui errat)".
No caso dos autos, é de se observar que estamos diante de um caso de erro substancial, viciador do negócio jurídico entabulado entre as partes proposta de compra e venda pelo que deve ser mantida a sentença singular.
Os proprietários resolveram vender o seu imóvel e encaminharam notificação de venda aos Apelantes, em data de 25/02/2008, na qual constava a proposta de venda da área de 2.433.148,66 m² pelo valor de 1.200 sacas de soja (fls. 15). Através da notificação judicial datada de 24/03/2008 (fls. 17-20) os Apelantes II aceitaram a proposta dos proprietários e, posteriormente, os proprietários enviaram nova notificação com proposta de venda, em data de 27/03/2008, constando o preço correto do imóvel, qual seja, 1.200 sacas de soja por alqueire paulista, totalizando 120.648 sacas de soja.
É de se observar dos documentos juntados aos autos e demais provas que, realmente, laboraram em erro os proprietários do imóvel na elaboração da notificação com proposta de venda do imóvel uma vez que o valor de 1.200 sacas de soja por uma área de mais de 2 milhões de m² mostra-se, inegavelmente, muito baixo.
O baixo preço do imóvel nos moldes propostos na notificação (apenas 1.200 sacas de soja) é comprovado pelo testemunho de Onivaldo Cavalari (autos de Ação de Rescisão nº 125/2008, fls. 192 apensos a estes), no qual afirma que trabalha com intermediação de compra e venda de imóveis rurais e que o valor de um alqueire do imóvel dos apelados tem o peço médio de 1.200 a 1.500 sacas de soja.
Reitera esta prova testemunhal o depoimento de Ruberval Justino do Nascimento (também nos autos de Ação de Rescisão, fls.
191) pelo qual afirma ser de R$ 50.000,00 o valor de um alqueire.
Por todas estas provas, não há como concluir que esteja correto o valor proposto pelos Apelados 1.200 sacas de soja pelo imóvel de cerca de 100 alqueires (o que equivaleria a R$ 46.800,00), sendo que o valor correto do imóvel seria de, aproximadamente, R$ 4.680.000,00, ou seja, cerca de 100 vezes o valor constante na proposta.
É de se observar, portanto, que a diferença entre o valor constante na proposta e o valor aproximadamente correto do imóvel é muito
grande, de modo que qualquer pessoa seria capaz de perceber o erro contido na primeira notificação enviada, ainda mais sendo os Apelantes II agricultores e moradores da região.
Por todo o exposto, estão presentes os requisitos para configuração do erro na proposta dos Apelados. O erro é substancial tendo em vista que envolve o preço do imóvel, é escusável porque a diferença entre o valor proposto e o valor real (100 vezes) é perceptível por qualquer homem médio e é real porque traz um manifesto prejuízo para o proponente.
Ademais, os proprietários apresentaram aos Apelantes II a proposta de compra e venda com o valor correto, mas a mesma na foi aceita, de modo que não merece qualquer reparo a sentença que declarou a inexistência de obrigação de venda do imóvel.
Diante desta fundamentação, deve ser negado provimento à Apelação II, porque constatado vício na manifestação de vontade dos Apelados quando confeccionaram a proposta de venda de imóvel de sua propriedade, devendo ser mantida incólume a decisão objurgada.
Apelação Cível I: Francisco Aurélio Mendonça
Insurge-se o Apelante I contra a sentença singular quanto a fixação da verba honorária R$ 1.000,00 pleiteando pela sua majoração. Entendo que a sentença merece reforma.
A valoração dos honorários advocatícios, para casos como o que se encontra em debate, decorre de ordem subjetiva do
magistrado, conforme preceitua o 
Código de Processo Civil, em seu artigo 20.
4º.
Nestes casos, por se tratar de causa onde não há condenação, resta demonstrada a desnecessidade de se observar, para fins de fixação de honorários, os percentuais mínimo e máximo (entre 10% e 20%) contidos no art. 
20, do CPC, mas apenas e tão somente as normas das alíneas 'a', 'b' e 'c' do mencionado parágrafo grau de zelo do profissional, lugar de prestação de serviço, natureza e importância da causa, trabalho realizado e tempo exigido para o serviço.
É neste sentido o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:
"PROCESSUAL CIVIL. MEDIDA CAUTELAR DE EXIBIÇAO DE DOCUMENTOS. PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REGRA DE EQUIDADE.
PEDIDO DE MAJORAÇAO. INTELIGÊNCIA DO 4º DO ART. 
20 DO CPC.
1. Os honorários advocatícios devem ser arbitrados de forma equânime, de acordo com o trabalho exercido pelo advogado, o tempo transcorrido para deslinde do feito e a natureza da causa.
2. Nas ações em que não há condenação inexiste vinculação aos limites máximo e mínimo estabelecidos pelo 3º no momento da fixação dos honorários advocatícios.
3. A verba honorária fixada 'consoante apreciação eqüitativa do juiz, observado o art.
20 CPC é ato discricionário do magistrado, devendo se pautar pela razoabilidade. (...) 5. Recurso conhecido e desprovido."(TJPR, 14ª CCív., AC 605.462-2, Rel. Março Antônio Antoniassi, DJ 04.02.2010).
Assim, considerando as diretrizes estabelecidas nas alíneas a, b e c do 3º do art. 
20 do CPC, entendo que a quantia fixada pelo magistrado singular merece ser revista.
No caso dos autos, a verba honorária devida ao patrono do Apelante I deve ser fixada com atenção especial ao tempo e o serviço realizado nos autos, bem como a importância da causa, na qual se visava a declaração de nulidade de negócio jurídico de compra e venda de um imóvel de mais de 4 milhões de reais. Necessário atentar-se, ainda, ao fato de que a ação em comento é meramente declaratória, na qual não foi realizada qualquer instrução probatória.
Sopesando todos estes motivos, entendo que a verba honorária deve ser majorada para R$ 6.000,0, verba esta condizente com a atuação do advogado nos autos.
Desta forma, é de se dar provimento ao recurso de Apelação I para que seja majorada verba honorária fixada em sentença para R$

- Conclusão
De acordo com a fundamentação exposta supra, deve ser negado provimento ao recurso de Apelação II, reconhecendo vício na manifestação de vontade dos Apelados quando confeccionaram a proposta de venda de imóvel de sua propriedade, devendo ser mantida incólume a decisão objurgada
Merece provimento o recurso de Apelação I, com majoração da verba arbitrada a título de honorários advocatícios para R$ 6.000,00.
- Prequestionamento
Conforme a fundamentação supra, tem-se por prequestionados os dispositivos legais apontados nos recursos, que tenham expressa ou implicitamente pertinência com as questões examinadas no julgamento. III DISPOSITIVO
ACORDAM os Desembargadores da Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso de apelação I e conhecer e negar provimento ao recurso de apelação II, nos termos do voto e sua fundamentação.
O julgamento foi presidido pelo Excelentíssima Desembargadora Rosana Amara Girardi Fachin, com voto, e dele participou o Excelentíssimo Juiz Substituto Benjamim Acácio de Moura e Costa (em substituição ao Des. Rafael Augusto Cassetari).
Curitiba, 22 de agosto de 2012.
DES.ª IVANISE MARIA TRATZ MARTINS RELATORA
--
1 In, 
Código Civil Comentado. São Paulo: Atlas, 2010. p. 439. 

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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

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Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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