Efeitos da fiança. Contrato de locação

TJSC. Efeitos da fiança. Contrato de locação. Execução de alugueres. Prorrogação por prazo indeterminado. Responsabilidade do fiador até a efetiva desocupação do imóvel. Cláusula contratual expressa. Inaplicabilidade do enunciado n. 214 da Súmula do STJ. Na hipótese de prorrogação automática de contrato de locação com prazo determinado para indeterminado — sem aditamento, pois — patente a inaplicabilidade do enunciado n. 214 da Súmula da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cumprindo ao fiador a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e de parcelas do IPTU inadimplidos até a desocupação efetiva do imóvel, se assim houver manifestamente consentido, tanto mais se não tiver expressado a intenção exoneratória (art. 1500 do CC/16 e art. 835 CC/02).

Decisão
Acórdão: Apelação Cível n. 2006.013396-7, da Capital.
Relator: Des. Eládio Torret Rocha.
Data da decisão: 19.05.2008.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO DE ALUGUERES. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. INAPLICABILIDADE DO ENUNCIADO N. 214 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.RECURSO PROVIDO.

Na hipótese de prorrogação automática de contrato de locação com prazo determinado para indeterminado — sem aditamento, pois — patente a inaplicabilidade do enunciado n. 214 da Súmula da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cumprindo ao fiador a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e de parcelas do IPTU inadimplidos até a desocupação efetiva do imóvel, se assim houver manifestamente consentido, tanto mais se não tiver expressado a intenção exoneratória (art. 1500 do CC/16 e art. 835 CC/02).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2006.013396-7, da comarca da Capital (6ª Vara Cível), em que é apelante Eunice Maria Milanezzi, e apelados José Fogaça Konig e outro:

ACORDAM, em Quarta Câmara de Direito Civil, por votação unânime, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. Custas legais.

RELATÓRIO
Sentença lançada pela Magistrada Ana Luisa Ramos Bornhausen — cujo relatório adoto (fls. 196-198) — extinguiu o processo sem resolução do mérito, com base no art. 267, VI, do CPC , na ação de execução por quantia certa contra devedor solvente n. 023.99.042921-3, da comarca da Capital, proposta por Eunice Maria Milanezzi contra José Fogaça Konig e Sônia Maria Gomes Konig.
Inconformada com o teor do decisório, apelou a exeqüente, alegando, em suma: a) a inaplicabilidade do enunciado n. 214 da Súmula da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça — STJ, porquanto, na hipótese, não houve aditamento do contrato de locação, e sim mera prorrogação deste, a qual em nada altera o acordo originalmente entabulado; e, b) a negativa de vigência do art. 1.483 do Código Civil de 1916.
Requereu, por fim, o conhecimento e provimento do apelo a fim de "anular a sentença, determinando a baixa dos autos à origem, para prosseguimento da execução, até seus ulteriores termos" (fls. 204-213).
Respondendo ao recurso, os apelados sustentaram, em síntese, a manutenção integral da sentença, ora combatida, pois que observada a incidência de entendimento sumular sobre o tema versado nos autos. No mais, defenderam a interpretação restritiva do contrato acessório de fiança (fls. 224-230).

É o relatório.

VOTO
O apelo foi interposto a tempo e modo e dele conheço.
A insurgência, na hipótese, cinge-se à alegada possibilidade de os fiadores, por conseqüência de garantia ofertada em contrato de locação com prazo determinado, responderem pelo pagamento de aluguéis e parcelas do IPTU quando indeterminado tornar-se o termo de duração da avença locatícia, em virtude de prorrogação automática.
Cumpre asseverar, inicialmente que a referida controvérsia comporta entendimento diverso daquele anteriormente exposado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ e por esta Corte, o qual, em suma, orientava que as obrigações decorrentes da fiança locatícia circunscrever-se-iam ao lapso temporal fixado no pacto originário.
É que a Terceira Seção do STJ, no julgamento do EREsp 566.633/CE, imprimindo novos contornos à matéria com respaldo nos princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual, e, bem assim, atenta à inexistência de aditamento do contrato primitivo nos casos em que se constata tão-somente a alteração do prazo de determinado para indeterminado, firmou posicionamento no sentido de lhe ser inaplicável o enunciado n. 214 da Súmula de sua jurisprudência, revelando-se válida a cláusula que responsabiliza os fiadores por débitos constituídos até a devolução do imóvel.
Sobre o tema, destacam-se os seguintes julgados do STJ:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. PRAZO INDETERMINADO. GARANTIA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES.
[...]
2 - Conforme jurisprudência firmada pela Egrégia Terceira Seção, no julgamento do EREsp 566.633/CE, havendo cláusula expressa no contrato de locação, no sentido de que a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em exoneração da garantia, ainda que haja prorrogação por prazo indeterminado. Incidência da Súmula 83/STJ (EDcl no AgRg no Ag 736119/RJ, rel. Min. Jane Silva, DJ 12.11.07).
E, também:
LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. EXONERAÇÃO DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO A PARTIR DO JULGAMENTO DO ERESP N.º 566.633/CE. PRECEDENTES.
1. A Egrégia Terceira Seção desta Corte pacificou o entendimento no sentido de que, havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, responde o fiador pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença.
2. Agravo regimental desprovido (AgRg no Resp 923347/RS, rel. Min. Laurita Vaz, DJ 06.08.07).
Com efeito, da análise dos autos, infere-se que o contrato de locação residencial (fls. 11-15), celebrado entre a exeqüente e Marli Terezinha Zatt, estabelece aos fiadores — executados, ora apelados —, na cláusula 15, que a responsabilidade pelo seu cumprimento integral perdurará "até a entrega do imóvel e devolução definitiva das chaves" (fl. 14).
Destarte, havendo expressa previsão contratual, os fiadores configuram-se como partes legítimas para compor o pólo passivo da relação jurídica processual, a qual visa a execução de título executivo extrajudicial — contrato de locação — com o subseqüente ressarcimento de valores à título de aluguéis e de parcelas do IPTU não adimplidos em momento posterior — a contar de abril de 1987 — à prorrogação automática da relação locatícia entabulada, originalmente, com prazo determinado.
E isso porque a anuência dos garantes surge concomitantemente com a elaboração do ajuste, denotando-se desnecessário obter nova concordância daqueles se na pactuação restou avençado, de forma manifesta, a responsabilidade pelas contraprestações decorrentes do contrato de locação até a desocupação do imóvel.
Nesse diapasão, reiterados são os precedentes oriundos da 2ª, 3ª e 4ª Câmaras de Direito Civil deste Tribunal:
CIVIL. LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. CLÁUSULA QUE PRORROGA A FIANÇA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIADOR. SÚMULA 214/STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO PROVIDO.
As obrigações decorrentes da fiança locatícia, em caso de prorrogação automática do contrato de locação, permanecem hígidas até a efetiva entrega do imóvel se houver cláusula contratual expressa nesse sentido, não se aplicando a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça (AC n. 2007.005449-9, da Capital, rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben).
Ainda:
Existindo cláusula expressa no contrato de locação que estenda a responsabilidade do fiador para até o momento da desocupação do imóvel, não há falar-se em desoneração do encargo apenas em virtude da expiração do prazo inicialmente avençado (AC n. 2006.037437-4, rel. Desa. Salete Silva Sommariva).
E, mais:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. RECURSO PROVIDO.
Na hipótese de prorrogação automática de contrato de locação com prazo determinado para indeterminado — sem aditamento, pois — patente a inaplicabilidade do enunciado n. 214 da Súmula da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cumprindo ao fiador a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis inadimplidos até a desocupação efetiva do imóvel, se assim houver manifestamente consentido, tanto mais se não tiver expressado a intenção exoneratória (art. 1500 do CC/16 e art. 835 CC/02) (AI n. 2007.041342-8, de Balneário Camboriú — de minha relatoria).
Por fim, convém ressaltar que, muito embora o art. 835 do Código Civil (correspondente ao art. 1.500 do Código Civil de 1916) faculte aos fiadores a exoneração da garantia prestada, a qual tiverem assinado sem limitação de tempo, este direito, no caso focado, além de não exercido, sobejou, inclusive, renunciado pelo seu destinatário (cláusula 15).
Isto posto, caracterizando-se os apelados, José Fogaça Konig e Sônia Maria Gomes Konig, como devedores solidários da obrigação pelo pagamento de aluguéis e de parcelas do IPTU provenientes da relação contratual de locação prorrogada por prazo indeterminado, pelo meu voto eu conheço do recurso e dou-lhe provimento a fim de afastar a ilegitimidade passiva ad causam, para que, na origem, o processo prossiga como de direito.

DECISÃO
Ante o exposto, nos termos do voto do Relator a Quarta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e dar-lhe provimento.
O julgamento, realizado no dia 15 de maio de 2008, foi presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Trindade dos Santos, e dele participaram os Exmos. Srs. Desembargador Monteiro Rocha e Desembargador Ronaldo Moritz Martins da Silva.

Florianópolis, 19 de maio de 2008.

Eládio Torret Rocha
RELATOR

fonte: http://www.cc2002.com.br/noticia.php?id=627